コラム

セットバックとは

今回は新築・建て替え時にかかわってくるセットバックについてみていきます。

・セットバックとは
家を建てるための土地には接道義務と呼ばれる決まりがあり、4m以上の幅員の道路に、2m以上接していなければならないと建築基準法に規定があります。これは、火災が発生した際に前面の道路が最低4mあれば消防車・救急車が駆け付けやすく、また、間口が2m以上あれば避難・救助もしやすくなる等、主に火災時のことを考慮したためといわれております。しかし、実際は前面道路が4m以上確保されていないところも多くあります。それは、当然ながら、この法律が制定される以前(昭和25年11月23日)から、生活の拠点である家は多くあったわけで、法律を作ったから直ちにそれに適合するようまちづくりを進めていくことは、所有者の土地を奪うことにもなり、現実的に難しかったからです。そこで、いずれ建て替える際に、このような規定に適合する(前面道路を4m以上確保する)ようにすることで目的の達成をはかったのです。これがいわゆるセットバックとよばれるものです。なお、接道している道路が建築基準法で認められた道路であれば、公道でも私道でも家は建てられます。

・セットバック幅について
前面道路を4m以上確保するといっても、反対側にも同じく家があった場合はどうなのでしょうか。家の向かいが川や崖など、住宅以外の場合の考え方はシンプルで、川や崖などは動かせないのだから、向かいから測って4m分道路を確保するよう土地を後退させればよいのです。では、本題である対面に住宅がある場合についてですが、道路両側どちらにも家があるのだから互いに半分ずつ、つまり道路の中心線から2m分それぞれセットバックし、合計で前面道路を4m確保すればよいのです。例えば道路の幅員が3mだった場合、4m確保するには1mのセットバックが必要ですが、両側が住宅の場合50cmセットバックすればそれで足りるということになります。ただし、反対側の家が既にセットバックをしており、その後の幅員が3mであった場合は、当然1mセットバックしなければなりません。道路中心線は今ある道路のちょうど真ん中の線という意味ではないのでその点注意が必要です。道路中心線より2mずつセットバックしなければならないが、道路中心線はどこなのか(反対側の家はセットバックをしているのか否か)について役所の建築指導課等に確認しておくことが重要になります。

・セットバックせずに新築できるか
セットバックをせずに、新築や建て替えをすることは不可能です。セットバックを拒否した場合、新たに家を建てる際に必要な建築確認がおりないためです。また、セットバックした敷地面積に建物を建てることになりますので、セットバック後の有効面積をしっかり調べておく必要があります。

・セットバック部分は好きに使えるのか
セットバック部分は例えば駐車スペースとして、引き続き自分の土地として使えるのでしょうか。結論からいうと駐車場含め、セットバック部分は自分のものとして利用することはできません。セットバック部分は道路という扱いになり、また、そもそもセットバックは、災害などが起こったときを想定して4m道路を確保する、ということが目的だったかと思います。そのため、駐車スペース等として使えないだけでなく、塀やフェンスもセットバック後の敷地の中に収める必要があります。再建築時には敷地が狭くなってしまう他、再建築時に建てられる建物の制限(建蔽率・容積率等)に関しても、セットバックの影響受け、その前後で建てられる建物の広さ等の数値が変わりますので事前の確認が重要になってきます。

・まとめ    
前面道路が4m未満の場合は新築・建て替え時にセットバックが必要になり、セットバック部分はこれまで通り使えなくなってしまいます。単純に土地が狭くなってしまうだけでなく、土地面積の縮小に伴い、建築に係る制限も変わってきますので、その点も踏まえ、役所等で事前確認をするとよいと思います。
 

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